Mercado inmobiliario: Comprar para alquilar

Hace un par de meses leí este artículo en Fotocasa hablando sobre este tema y la verdad es que es una cuestión que últimamente se pregunta mucha gente que tiene unos ahorros y se plantea donde invertirlos.

No voy a ponerme a hablar de porcentajes de rentabilidad ni tiempos medios de amortización de la inversión ni nada por el estilo, simplemente os voy a dejar mi opinión basada en experiencias profesionales y personales.

Está claro que el precio de la vivienda ha bajado más que el precio de los alquileres y por lo tanto es más rentable comprar para alquilar ahora que hace unos años pero hay que plantearse ciertas cosas:

• El mercado inmobiliario es muy de nicho y depende muchísimo de la ubicación del inmueble, ¿cómo va a evolucionar a largo plazo el precio de la vivienda que compro para alquilar?

• ¿Cuánto tiempo me va a costar alquilarlo? ¿Tendré la suerte de tener un inquilino serio que pague todos los meses y que trate bien la vivienda? ¿Tendré muchos o pocos periodos con la vivienda vacía?

• ¿Tengo en cuenta todos los costes que supone tener una vivienda en propiedad independientemente de que la tenga alquilada o no? Hipoteca (en caso de que hayamos necesitado pedirla), IBI, comunidad, seguros, desperfectos…

Si tenemos la mala suerte de contar con un mal inquilino hay que plantearse también el desgaste físico y psicológico que supone “perseguirle” para que pague. Se pueden llegar a dar situaciones muy desagradables.

En el artículo citado se habla de 21 años en recuperar la inversión, es decir, a partir del año 22 estarías ganando dinero… sí, sí, está claro que la casa es tuya, sigue ahí y la puedes vender pero no sabemos qué precio de mercado tendrá entonces y cuanto tiempo vas a tardar en venderla (pueden ser años). En función de tus necesidades igual no te queda más remedio que “malvender” porque necesitas liquidez y entonces sí que te saldría el tiro por la culata.

Creo sinceramente que es buen momento para comprar una casa pero para que ésta sea tu vivienda habitual. Sólo en el caso de que el descuento fuese increíble y se hiciese sobre precios actuales (no de hace 6 años), te asegurarías de hacer una buena operación. No quiero decir con esto que en condiciones normales no te pueda salir bien la compra, pero la realidad es que los grandes descuentos o “chollos” se están dando en operaciones por volumen cuando se compran grandes lotes de inmuebles y esto sólo está al alcance de fondos de inversión, family offices u otro tipo de grandes inversores.

Yo personalmente si tuviese dinero para invertir, no compraría una casa para alquilar.

¿Adiós o hasta luego al sector inmobiliario?

El pasado 31 de diciembre acababa mi etapa en Ahorro Corporación, han sido 4 años y 9 meses de trabajo en época de crisis en un sector muy tocado y bastante polititizado como es el inmobiliario. Me llevo muy buen recuerdo de esta etapa, sobre todo porque he aprendido muchísimo y he desarrollado desde cero muy buenos proyectos de marketing online inmobiliario y comercialización, además he conocido una gran cantidad de buenos profesionales tanto dentro como fuera de Ahorro Corporación.

La gran tristeza es que esos proyectos no han sabido/querido valorarse y por tanto cada vez hemos tenido menos apoyo para sacarlos a flote hasta que la mayoría de ellos ha muerto o están a punto de morir si nadie lo remedia. La época de cambios que hemos vivido ha propiciado la lentitud o falta de decisiones en las altas esferas y ha hecho que se pierda ritmo a la hora de generar negocio y eso en general es extrapolable a muchísimas entidades financieras que formaban parte del accionariado de Ahorro y que se han visto envueltas en intervenciones, fusiones, nacionalizaciones, etc.

Está comprobado que para cualquier entidad financiera el tema inmobiliario es un problema que les ha venido impuesto por la coyuntura del mercado y no se trata de su "core business", así que quitando algunas excepciones que lo han gestionado muy bien y desde el principio, el resto afrontaba el problema lentamente y como podía hasta que no ha habido más remedio que meterle mano al tema. En estos últimos meses (desde verano del año pasado), estamos viendo como muchas entidades se han ido deshaciendo de sus respectivas áreas inmobiliarias vendiéndoselas a fondos de inversión extranjeros.

Por mi parte, ahora es momento de hacer reflexiones y plantearme mi futuro, ¿Trabajar por cuenta ajena o por cuenta propia? ¿En el mismo sector o buscar en otros? La verdad es que me daría bastante pena salir del sector inmobiliario ya que llevo casi 7 años en él (desde que entré en Facilisimo.com para llevar la Dirección Comercial del portal inmobiliario Expocasa.com). Tengo mucha experiencia en él, tanto en el área comercial como de marketing online y muchísimos contactos y sería una pena echar por tierra todo ese bagaje pero está claro que no hay que cerrarse puertas y ya veremos que caminos nos depara el futuro.

Por ahora me he metido en varios pequeños proyectos en los que estoy desarrollando la estrategia de marketing online y aparte de ser muy interesantes lo principal es que me mantienen activo. Ya os iré contando.